행복의 주문, 디리릿!!

아파트 분양받고 입주하려면 돈이 얼마나 있어야 할까?

아파트 주택 가격 5억 234만 원

(59b 타입, 공급 금액 4억 7700만 원, 옵션 계약금액 2534만 원)

입주 전 필요한 금액 : 5300만 원

× 아파트 계약금 : 아파트 공급 급액의 10%

× 대출 인지세 : 75000원 (대출 1억 원 초과~10억 원 이하)  →  인지세 부여 기준 알아보기

× 대출 보증보험료 : 계약금 4770만 원 기준 462,070원  → 보증보험료 계산해보기

× 옵션 계약금 : 옵션 계약 금액의 10%

× 옵션 중도금 : 옵션 계약 금액의 10%

입주 시 필요한 금액 : 4.7억

× 아파트 중도금 (60%) + 잔금 (30%) = 주택 공급액의 90%

× 중도금 대출 이자 850만 원 → 중도금 대출 이자 계산해보기

   : 시행사와 연계된 은행에서 대출을 실행하고 대출에 대한 이자도 시행사에서 선납하기 때문에 입주 시에 시행사로 납부한다.

× 아파트 선수 관리비 : 50만 원.

   : 신축 아파트와 같은 공동 주택에서 미리 받아 운영비로 사용되는 관리비. 관리사무소 운영 및 공과금, 비품 구입, 인건비 등으로 사용됨. 보통 평당 5천 원 ~ 만원. 한 달 또는 두 달치의 관리비

     26평 * 만원 * 2달 ≒ 50만 원

× 등기 비용 600만 원 → 등기 비용 계산해보기

    : 지방세, 인지세, 법원중지(법원수수료), 수입인지, 국민주택채권할인액 ( + 법무사비용 ) 

      * 지방세 = (취득세 1% + 지방교육세  0.1%) + (85m2 이상이면 농어촌특별세 0.2%, 이하면 비과세)

계산을 해본 결과 청약 아파트 입주를 위해 4.7억이 필요하다.

입주 시 필요한 금액 4.7억을 어떻게 마련할 것인가? 

정답 : 잔금 대출

분양받은 아파트가 위치한 지역의 규제 사항을 알아보는 것이 필요하다.

현재 수원시 팔달구는 투기과열지구로 지정이 되었지만, 청약 공고 당시(19년 12월)와 계약 완료 (20년 1월)가 투기과열지구 지정 발표 이전에 모두 완료되었기 때문에, 대출과 관련된 사항들은 공고 당시의 규제인 조정지역 기준으로 실행할 수 있다. 그렇기 때문에 조정대상지역의 규제인 LTV(주택담보대출 인정비율) 60%까지 받을 수 있다.

더보기

자료 1. 2·20 정책으로 인해 조정지역의 주택 담보 대출 LTV는 60%에서 50%으로 하향 조정되었고, 

 

자료 2. 설상가상으로 6·17 부동산 대책으로 수원시가 투기과열지구로 지정되었다. 투기과열지구의 LTV 비율은 최대 40%이기 때문에 빨리 다른 자금 융통책을 생각해내야 했다.

투기과열지구는 주택담보대출비율(LTV)이 9억 원 이하 경우 40%, 9억 원 초과 20%, 15억 원 초과 0%며, 총부채상환비율(DTI)은 40%다.
반면 조정대상지역은 LTV의 경우 9억원이하 50%, 9억 원 초과 30%, DTI는 50%를 적용받는다. 

 

자료 3. 그리고 6월 23일에 발표된 자료에 따라 투기과열지구 기준, 시세 40% 보다 중도금 대출이 크다면 중도금 대출 범위까지는 대출이 가능하다는 것이다. 말인즉슨, LTV 40% 과 중도금 대출 중에 더 큰 금액을 기준으로 잔금 대출이 가능하다는 얘기다. 하지만 중도금 대출은 분양가의 60%로 나머지 30%인 1.5억을 2년 내로 모으기란 정말 힘든 일이었다.

 

자료 4. 다행히도 7·10 대책이 새로 발표되었다. 6·17 부동산 대책 이전에 아파트 청약 모집공고가 났다면 6·17 변경 전 종전 규정을 적용할 수 있다는 것이다. 그렇기에 힐스테이트푸르지오수원은 아파트 분양 공고일 '19 12로 투기과열지역 기준이 아닌 조정지역 대출 규제인 LTV 60%를 따른다.

시닙이는 아쉽게도 서민.실수요자 우대는 받을 수 없을 것 같다. 주택 가격 기준이 KB 시세 기준으로 책정이 되는데, 이미 주택공급가격+옵션 가격에서 5억을 초과하였기 때문에 KB 시세가 5억 이하로 나오는 것은 거의 희박하다고 할 수 있다. 하지만 희망 회로를 돌려 호-옥시 서민.실수요자 우대만은 투기과열지구로 받을 수 있다면... (물론 없겠지만) KB 시세 5.5억 * (60 + 10)% = 3.85억 vs KB 시세 6.5억 * 60% = 3.9억... 별 차이 없군요. 상관이 크게 없겠네염. KB 시세가 높게 나와서 60%로 최대한 많이 받는 게 가장 좋은 방법이겠군여.

 

이 말인즉슨, 주택담보대출을 실행하게 된다면, 분양가+옴션 기준 대충 5억이라고 가정하면 그에 60%인 최소 3억의 대출이 가능하다는 얘기이다. 하지만 주택 담보 대출은 아파트 분양가 기준이 아닌 시세 기준(한국 부동산원 시세 또는 KB시세)으로 대출 가능 금액이 결정되기 때문에 그 이상의 대출이 가능하게 되었다.

링크 : 아파트 시세 검색

그렇다면 가정을 해보자.

입주에 필요한 돈은 4억 7천.

그리고 현재 호갱노노에서 확인할 수 있는 힐스테이트푸르지오수원 분양권 실거래 평균은 6억, 최근 1개월 매물 평균은 6억 7천만 원이다.

KB시세에 6억으로 등재된다면, 6억 * 60% = 3.6억 대출 가능 → 4.7 - 3.6 = 1.1억 필요

KB시세에 6억 7천으로 등재된다면, 6억 7천 * 60% ≒ 4억 대출 가능 → 4.7 - 4 = 7천 필요

KB시세에 7억으로 등재된다면, 7억 * 60% = 4.2억 대출 가능 → 4.7 - 4.2 = 현금 5천 필요

이렇게 계산을 해 보니 입주까지 남은 2년 동안 열심히 돈을 아끼고 모은다면, 큰 문제없이 입주는 가능하겠다는 결론이 내려졌다.

더보기

주택담보대출 by 한국주택금융공사

적격대출을 금리 3% 정도이고, 디딤돌 대출과 보금자리론은 2초 중반의 금리를 가진다. 사람일은 어찌 될지 모르기 때문에, 시닙이 는 아마 연소득 제한 때문에  적격대출을 받지 않을까 싶다.

 

 

 

열심히 모아보자 1억

[참고] 대한민국 정책브리핑_부동산 정책

2022년 8월 힐스테이트 푸르지오 수원이 완공된다. 아직 1년 반도 더 넘는 시간이 남았지만, 입주 시에 얼마만큼의 돈이 필요할까 싶어 미리 등기 비용을 계산해보고자 한다.

등기란?

국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산이나 동산ㆍ채권 등의 담보 따위에 관한 일정한 권리관계를 적는 일로 '등기-하다' 또는 '등기-치다' 등으로 얘기되는 말은 집을 매매하였을 때 등기부에 해당 재산이 나의 것이라고 도장을 쾅 찍는 것입니다. 그래서 우리는 아파트를 취득하였을 때 '매매에 의한 소유권 이전 등기'를 신청하게 됩니다.

등기 신청 기간

부동산의 매매계약을 한 후 잔금을 주고 소유권 이전등기에 필요한 서류를 받아 완전히 계약이 성립된 날로부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청해야 합니다. 아파트 분양을 받아 입주할 경우에는 잔금을 다 치른 일 기준 60일이라고 할 수 있겠죠.

신청방법

아파트 분양의 경우 단체로 법무사에게 대리로 집단 등기를 하거나, 직접 인터넷등기소로 신청할 수도 있습니다. 저는 법무사 비용을 아껴 집 인테리어에 쓸 계획으로, 미리 해보신 아버지의 도움을 받아 셀프 등기를 할 계획입니다.

신청비용

1. 국민주택채권 매입 (30만 원)

등기를 신청하는 사람들은 모두 국민주택채권을 매입해야 합니다.

저 같은 경우에는 아파트 분양가가 올림 하여 5억이기 때문에, 시가표준액은 2억 6천만 원 이상 6억 원 미만으로 잡힐 것으로 예상해봅니다. 그리고 수원시는 기타 지역으로 시가표준액의 21/1,000을 매입하면 되겠습니다. 그리고 전 국민주택채권을 보유할 계획은 없고 즉시 매도를 할 예정으로, 즉시 매도를 할 경우에는 일정 할인료만 내고 영수증을 발급받으면 됩니다. 

대충 계산을 해보자면 시가 표준 금액이 5억이라면,

5억 x 21/1,000 = 1천만 5천 원

2020년 12월 28일 기준 우리은행 할인율은 2.62%으로 1,0005,000 * 2.62% = 275,100원을 내고 국민주택채권 매입 영수증을 받을 수 있는 것입니다. 2020년 할인요율을 살펴보니 1 ~ 3 %로 변동이 큰데, 제가 입주할 시기에 할인율이 적기를 바라야겠습니다.

2. 수입인지(인지세) :15만 원

부동산 거래에 관한 계약서에 기재된 거래금액이 1,000만 원을 초과하는 경우에는 그 문서에 대한 인지세를 납부해야 합니다. 저는 1억 원 초과 10억 원 이하인 경우로 15만 원입니다.

3. 등기 신청 수수료 (15000원 ~ 10000원)

√ 서면 방문신청: 15,000원

√ 전자 표준양식 신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 13,000원

√ 전자신청: 10,000원

등기 신청을 위해 필요한 서류

1. 건설사에서 받아야 하는 서류

: 그때 가서 챙겨주시겠죠?

2. 내가 준비해야 할 서류

- 취득세 납부고지서 : 시청이나 도청에서 취득세 납부고지서를 받고 은행에 지불하면 취득세영수필확인서를 받을 수 있다.

취득세란? 부동산, 차량 등 취득행위에 부과하는 유통세의 일종이며, 취득가액을 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 행위세

• 유상취득 4%, 무상취득 3.5%, 상속 및 원시취득 2.8%, 주택 유상거래(6억 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 1~3%, 9억 초과 3%)

• 신고·납부 : 취득일부터 60일 이내 신고·납부, 단, 등기 시에는 등기 전까지 납부

취득세 = (분양가 + 옵션가) * ( 취득세 1% + 지방교육세 0.1%)

           = 502,340,000 * 1.1%

           =  5,525,740원 ≒ 555만 원

3. 은행을 통해 준비해야 할 서류

- 취득세영수필확인서 : 취득세납부고지서를 받아와서 은행에 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세를 지불하면 취득세영수필확인서를 받을 수 있다.

- 국민주택채권 발행번호가 적힌 영수증 (즉시 매도)

- 수입인지 구매 (인지세) :  대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

따라서 아파트 등기 신청을 위해 필요한 총비용은 국민주택채권 매입 30만 원+ 인지세 15만 원 + 등기신청수수료 15000원 + 취득세 555만 원으로 반올림하여 대략 600만 원입니다!!!

오늘도 시닙이는 하나 더 알아갑니다....☆;

[ 참고 자료 : 매매에 의한 소유권 이전등기의 신청 시 제출서류 ]

아파트 중도금 계약 시 부대비용 항목으로 인지세가 포함되어 있다.

이 인지세란 과연 무엇인가?

먼저 국가법령정보센터에서 확인할 수 있는 인지세법 제1조를 살펴보면 이와 같다.

간단히 말하자면 인지세란 대출 약정 체결 시에 납부하는 세금으로, 은행과 고객이 50%씩 인지세를 부담하게 되는 것이다.

대출 금액별 인지세 기준은 다음과 같다

그래서 시중 은행에 가서 5000만 원의 이상 대출 실행 시, 행원께서 5000만 원을 여러번 대출 하라고 권해주시기도 한다.

대출 금액이 5000만원을 초과할 경우에는 같은 금액의 돈을 같은 금리로 빌리는 건데 35000원의 세금을 내야 하기 때문이다.

이렇게 대출 이자뿐만 아니라 대출 실행 시 추가로 납부해야 하는 인지세에 대해 알아보았다. 더 자세한 내용은 법령을 참고해주세요.

링크 :  www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%9D%B8%EC%A7%80%EC%84%B8%EB%B2%95

그래서 청약 당첨된 주택 비용의 60%인 2억 9천만 원의 중도금 대출을 시행한 시닙이는 75000원의 인지세를 납부하였다.

#나의 아파트 이야기, 제1탄 

#주택 청약 당첨되기

1. 청약을 넣다 

2019년 12월 19일

 -  팔달 6구역 재개발, 힐스테이트 푸르지오 수원, 일반 1순위 청약일

2. 당첨되다

2019년 12월 27일

자정이 지나고 같이 청약을 넣었던 회사 동기 Y가 '힐스테이트 푸르지오 수원' 청약 결과를 확인할 수 있다며 카톡을 보내왔다. 내 인생 첫 청약이기도 했고, 회사 선배님들 얘기에는 '절대 될 리 없다~ㅋㅋ 이때까지 몇 번을 넣어봤는데 다 떨어졌다~~ 그냥 경험 삼아 넣어봐라'라고 말씀하셨기 때문에 동기가 당첨되었다는 얘기를 듣고 당연히 안됐을꺼야~ 하며 APT2you 앱을 켰다.

그런데 당첨....?!.....??!?!?!?!?

 3. 당첨된 이유 

아파트 청약도 전략이다. 사실 전략일 거라 할 만한 것도 없지만, 난 준비가 되어있었고 알맞은 선택을 하였다.

준비 1. 청약 통장

대학교 3학년 여름 즈음 청약 통장을 개설하고 매달 10만 원씩 용돈을 받는 날 바로 빠져나갈 수 있도록 자동 이체를 걸어 놨었다. 26살 이였던 청약을 넣을 당시에 청약 예금은 가입 후 4년이 넘었었고 400만 원이 넘는 원금을 지니고 있었다.

준비 2 :  청약 신청 자격 1순위

힐푸수 모집 공고 신청자격을 확인해보면

- 힐스테이트 푸르지오 수원은 가점제 40%, 추첨제 60%

- 수원시 1년 이상 계속 거주자

- 청약 저축 공고일 기준 1년 이상

- 납입인정금액 200만 원 이상 (조정지역 당시 민영주택 청약 예치금 기준금액)

- 무주택 세대주

이다. 해당 자격들을 모두 만족해야 청약에서 1순위가 될 수 있다. 거주 요건과 같은 조건들은 만족하지 못하더라도 1순위 청약을 당시에는 신청할 수 있는데, 이러한 경우에 당첨이 되더라도, 당첨 후 자격 심사를 하는 경우에 부적격 판정이 난다면 그 기회는 줍줍러 분들에게 돌아가게 된다.

직접 청약 공고를 읽어보는 것은 굉장히 중요하다. 청약 요건 1순위이나 분양가, 옵션가를 직접 확인하고 자신의 재무 상황에 맞게 어느 타입의 주택에 청약을 넣을지 계획을 세울 수 있기 때문이다. 분양가 조차 확인하지 않고, 덜컥 자신의 자산 상황에 맞지 않는 청약에 당첨되어버린다면 (물론 힐푸수는 전매제한 이후 팔 수도 있지만) 아까운 청약 통장을 날리게 되는 것이기 때문이다. 실제로 아파트 계약 중도금 계약을 할 당시 내 차례를 기다리며 앞사람의 얘기를 어쩌다 보니 엿듣게 되었는데 '전 무직이고 돈이 없는데요'라는 얘기를 행원께 하였더랬다. 아마 그분은 전매제한 이후에 아파트를 처분하지 않으셨을까 싶다.

그리고 알맞은 평형의 선택, 59B

힐푸수 공고문을 살펴보면 주택 공급 금액은 아래와 같다.

전용 49㎥은 15평 정도로 내가 평생 살 집으로는 작겠다 라고 생각해서 PASS

전용 74㎥는 22평,

분양가 10%인 계약은 5300만 원까지는 영혼까지 끌어모으면 괜찮지 않을까 하는 생각이 들었었다. 하지만 취직을 한지 갓 1년에 열심히 해외여행 다니느라 다른 동기들에 비해 모은 돈도 적었다. 그리고 계약금을 여차저차 영끌해서 냈다 하더라도 나중에 입주 때를 생각하면 5억 4천만 원 + 옵션 비용까지 6억은 나에게는 너무 버거운 액수였다. 그리고 2번째는 취득세율. 74가 당첨됐을 경우 매매가는 분양가 + 옵션가로 결정이 된다. 난 투자용이 아닌 거주용 주택을 청약할 것이기 때문에 거주에 편리성을 제공하는 옵션들을 제외시킬 계획이 없었다. 그렇게 된다면 총 주택 가격은 6억이 초과할 가능성도 있었고 그렇게 된다면 아파트가 다 지어진 후 취득세율이 달라지게 된다. 매매가 6억 이하 주택의 취득세율은 1%이나, 6억 초과 시에는 2%로, 취득세로 1200만 원을 내야 하는 게 사회초년생 시니비에게는 버겁게 느껴졌다.

그리하여, PASS

전용 59㎥는 19평,

나의 재정상황을 살펴본 결과 나에게는 59가 적격이였다. 하지만 A를 할지 B를 할지도 굉장히 큰 고민이 되었다. 

59A 판상형으로 3 bay를 가진다. 3 bay란, 방 3개가 남쪽을 향해 있다는 말이다. 판상형은 환기를 시킬 때도 부엌 ↔거실 창문을 열면 위아래로 맞통풍이 불게 되고 환기에 유리하다.  

59B 형은 판상형으로 사실 내 취향 기준 A 보다 구조가 낫다고 할 수 없다. 물론 부엌도 거실처럼 사용할 수 도 있는 장점도 있지만 거실과 가장 큰 침실이 남쪽을 향하는 2 bay에, 통풍에는 당연히 불리하다 할 수 있고, 현관 앞 복도가 버려진다는 느낌을 버릴 수가 없다. 

하지만 그럼에도 난 59B를 선택하였다. 

공고문의 59A 공급 세대수는 91인 반면 B는 419이다. 그렇다면 경쟁률로 보자면 당연 4배의 공급인 B 타입 아니겠는가. 물론 사람들이 어떤 선택을 할지 알 수 없지만, 나는 나의 취향보다는 가능성을 바라보았다. (당첨 후 모델하우스에서 59를 직접 보니 부엌+거실을 함께 사용하여 큰 거실을 쓸 수 있다는 점이 나에게는 굉장히 큰 장점으로 다가왔다. 그래서 일부러 아일랜드는 버리려고 따로 옵션을 추가하였다.)

난 청약에 당첨된 지 1년이 지난 지금도, 미리 준비를 해 놓았기 때문에 그리고 선택을 잘하였기 때문에 청약 당첨이라는 행운을 가질 수 있었다고 한다.

4.  힐스테이트 푸르지오 수원 경쟁률

지금 호갱 노노 앱에서 힐스테이트 푸르지오 수원 (이하. 힐푸수) 청약 1순위 경쟁률을 보면 55:1이라고 한다. 내가 55명 중에 1명이라니?!?!? ㅎㄷㄷ 하지만 처음 당첨되고 apt2you 앱에서 경쟁률을 확인했을 때는 32:1 이였다. 나머지 20명은 어디서 나타난 것이란 말인가?

이는 기타 지역 청약 지원자가 포함이 됐느냐 아니냐에 따라 숫자가 달라진다고 할 수 있다. 32:1은 수원 지역에 거주하는 청약 1순위 거주자들과의 경쟁률이라고 할 수 있고, 55:1은 수원 + 기타 지역 인원들까지 포함하는 경쟁률이라고 할 수 있다. 힐푸수는 전 타입  당해 마감으로 실질적인 59B 타입 경쟁률은 32:1이고 기타 지역 사람들은 청약에 당첨될 기회조차 얻지 못한 것과 마찬가지다. 이 블로그를 참고함